Ценная информация. Украина.

О Государственной регистрации, о Реестре и таком важном моменте - как момент ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

17 ноября 2004г

Источник: ВЕСТНИК НЕДВИЖИМОСТИ.

ВИНОКУР Владимир Исакович
Директор Центра «МЕГОКОН-В»
Советник Президента Ассоциации Специалистов Недвижимости Украины, Председатель Комитета Ассоциации.

Часть 1.

Вопрос: Мне сказал маклер из агентства «Х», что при покупке нужно будет платить за какую-то новую справку из какого-то реестра, которая стоит 50 гривен. И маклер говорит, что эта справка мало кому нужна, но ничего сделать нельзя и придется платить. Владимир Исакович, скажите, что это за справка и, может быть, она не нужна, зачем же платить нотариусу. Закревский Тимур, г. Киев.

Ответ:

Уважаемый Тимур!

Ваш, как Вы говорите, «маклер» работает в хорошем Агентстве. Я дружу с директором (вернее «директрисой») этого Агентства.

Агентство – член нашей Ассоциации и тем неприятнее, что сотрудник такого хорошего Агентства, такой … неграмотный (я долго искал «культурное» слово).

Нужно ему посоветовать, чтобы он вечерами читал не только Маринину или Донцову, а иногда Гражданский Кодекс и другое «полезное чтиво».

Обидно, когда такие «специалисты» (в кавычках) имеют отношение к купле – продаже дорогого имущества – недвижимости.

Давайте разбираться.

1. Что же делает нотариус?

Нотариус выполняет Постановление Кабинета Министров Украины от 26.05.04. № 671 «Про затвердження тимчасового Порядку державної реєстрації правочинів» (далее по тексту «Порядок»).

Несколько слов о «словах».

Перевод термина «правочин» на русский язык – «сделка».

Например, Ст. 202 ГК Украины на украинском языке звучит «Поняття та види правочинів».

На русском языке та же статья называется так «Понятия и виды сделок».

Но почему-то в русском переводе вышеуказанное Постановление звучит так «Об утверждении временного Порядка Государственной регистрации правочина» (издание «Янус» №14.04. стр. 20), т.е. термин «сделка» исчез, но сама «СДЕЛКА», конечно же, не исчезла. Понятие «сделка» очень важно и я хотел бы, чтобы мои Читатели хорошо понимали правовую сущность «сделки».

Сделка – это правовой Акт, который выражает добровольное (!) изъявление воли сторон. Именно этим она отличается от административных Актов, в которых гражданские правоотношения могут возникнуть на основании того или иного распоряжения компетентного Государственного Органа.

Закон, который принимает Верховная Рада, Постановления Кабмина Украины, или Указы Президента - не есть Правочины.

А почему?

Потому что мы с Вами, уважаемые Читатели, обязаны исполнять Законы, Постановления и Указы даже в том случае, когда они нам не нравятся, т.е. у нас как бы отсутствует «добровольное изъявление воли» на их принятие.

В сделках отношения между Участниками должны строиться на основе Свободы Договора, Справедливости, Разумности, Добросовестности. Эти принципы закреплены в Гражданском Кодексе, в частности, Ст. 3 «Загальні засади цивільного законодавства».

« 1. Загальними засадами цивільного законодавства є:

1) неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини;
2) неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України, та законом;
3) свобода договору;
4) свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом;
5) судовий захист цивільного права та інтересу;
6) справедливість, добросовісність та розумність.»

Более детально.

Свобода выбора – состоит в признании за субъектом гражданского права возможности заключать договора (или воздержаться от заключения договоров) и определять их содержание по своему усмотрению соответственно достигнутой с контрагентом договоренности.

Справедливость – можно трактовать как определение нормой права объема, границы осуществления и защиты гражданских прав и интересов лица, адекватно его отношениям правовых норм.

Добросовестность – означает стремление надлежащим образом защитить гражданские права и обеспечить выполнение гражданских обязанностей.

Разумность – это взвешенное решение вопросов регулирования гражданских отношений с учетом интересов всех участников последних, а так же, публичного интереса.

Хотел бы отметить еще одно важнейшее понятие, изложенное в Ст. 204 «Презумпція правомірності правочину».

1. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.»

Презумпция (латинское «praesumptio») правомерности – означает, что сделка есть правомерная, т.е. законная и действующая до тех пор, пока суд не установит ее недействительность.

2. Давайте обратимся к договорам по отчуждению недвижимости.

Гражданский Кодекс установил обязательную нотариальную форму договоров по операциям с недвижимостью.

Более того, ГК Украины установил требование относительно нотариального удостоверения сделок по отчуждению жилья практически отдельно для каждого вида договоров.

Ст. 657 ГК Украины устанавливает, что договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества укладывается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Ст. 716 ГК Украины устанавливает, что к договору мены применяются общие положения о купле-продаже и другие договора, если это не противоречит сути обязательства.

Ст. 719 ГК Украины устанавливает, что договор дарения недвижимой вещи составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Не вызывает сомнений, что жилье есть недвижимой вещью, т.к. его перемещения являются невозможным без обесценивания и изменения назначения (ст. 181 ГК Украины).

Ч. 2. Ст. 732 ГК Украины указывает на то, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты подлежит также государственной регистрации.

3. Необходимость Государственной Регистрации сделок декларирована в Ст. 210 ГК Украины «Державна реєстрація правочину»

«1. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

2. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.»

До принятия Верховной Радой Соответствующего Закона будет действовать «Временный порядок». Очень хорошо! Слава богу!

Наконец-то мы получили удобную форму регистрации сделок. При этом Государственной Регистрации - путем внесения соответствующей информации в Государственный Реестр сделок (Державний Реєстр правочинів).

Что это за Реестр?

Государственный реестр правочинов (далее Реестр) – единая компьютерная база данных, которая содержит информацию о правочинах, подлежащих Государсвенной Регистрации, обеспечивает ее хранение, выдачу и защиту от несанкционированного доступа.

Кто имеет право вносить сведения в Реестр и извлечение из него?

Имеют право – Регистраторы.

Регистраторы – Государственные нотариальные конторы, частные нотариусы (далее - нотариусы), которые, согласно договорам, заключенным с администратором Реестра, проводят Государственную регистрацию правочинов, изменений, внесенных в них, сведений о прекращении их действия, принимают запросы, выдают заверенные извлечения из Реестра и выполняют другие функции, предусмотренные Порядком.

При удостоверении нотариусом договора купли – продажи, нотариус не выдает “... какую-то новую справку из какого-то реестра”, а заносит Договор купли – продажи в Реестр и выдает прямо при подписании договора (это супер важный момент) новому Владельцу на нотариальном бланке некий Документ – Извлечение (Витяг), который свидетельствует о внесении записи о новом Владельце в Реестр, т.е. нотариус производит Государственную Регистрацию договора и выполняет требование Гражданского Кодекса Украины. При этом датой Государственной Регистрации правочина считается дата и время внесения соответсвующей записи в Реестр.

4. Давайте еще раз зафиксируем перечень правочинов, подлежащих Государственной Регистрации.

1) Договор купли – продажи, мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества;

2) Договора о передаче недвижимого имущества под выплату ренты;

3) Договор пожизненного содержания (ухода), по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество;

4) Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее одного года;

5) Договора управления недвижимым имуществом;

6) Другие правочины, Государственная Регистрация которых предусмотрена Законом.

Прошу обратить внимание: Договор дарения в этом перечне не указан. Полагаю, что этот факт будет иметь в дальнейшем для Риелторов определенное значение.

В следующем номере мы продолжим разговор о Государственной регистрации, о Реестре и таком важном моменте - как момент ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

Часть 2

01 декабря 2004г

1. Давайте зафиксируем, какие сведения должна содержать запись в Реестре, т.е. какие сведения нотариус вносит в Реестр.

1) Наименование правочина.

2) Наименования сторон:

для юридических лиц:

• резидентов – наименование, местонахождения и идентификационный код согласно ЕГРПОУ
• нерезидентов – наименование, местонахождения и Государство, в котором зарегистрировано лицо

для физических лиц:

• резидентов – фамилия, имя и отчество, постоянное место жительство и идентификационный код согласно Государственного реестра физических лиц – плательщиков налогов и других обязательных платежей
• нерезидентов, лиц без гражданства – фамилия, имя и отчество (при наличии), постоянное место жительство за пределами Украины;

3) Описание недвижимого имущества, относительно которого совершается правочин, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные;

4) Срок действия правочина;

5) О нотариальном удостоверении правочина (сведения о нотариусе, удостоверившим правочин, дата удостоверения и номер в Реестре для регистрации нотариальных действий, номер и серия специального бланка на нотариальных документах, на котором изложен текст правочина);

6) Порядковый номер и дата Государственной Регистрации правочина в Реестре;

7) Сведения о Регистраторе (Нотариусе).

2. Очень важным документом является Извлечение из Реестра (Витяг)

В нем должны быть такие сведения:

1) Порядковый номер записи и дата Государственной Регистрации;

2) Сведения о сторонах правочина;

3) Описание недвижимого имущества, относительно которого совершается правочин, достаточное для его идентификации, и его регистрационные данные;

4) Срок действия правочина;

5) Сведения о нотариальном удостоверения правочина;

6) Сведения о Регистраторе.

Хотел бы обратить внимание на не совсем достойное (!) отношение некоторых нотариусов к такому важнейшему документу, как Извлечение (Вытяг).

Не всегда нотариусы делают соответствующие отметки (например, в Реестре нотариальных действий) о выдаче Извлечения. Более того, я полагаю (вернее, я уверен), что нужно соответствующим образом «прикреплять» Извлечение к Основному Договору. Именно в этом случае новый Владелец получит все три документа.

1) Документ о нотариальном удостоверении изъявления воли Сторон о переходе права собственности – Договор купли-продажи.

2) Документ о регистрации Договора в Государственном Реестре правочинов, т.е. о переходе права Собственности - Извлечение из Реестра.

3) Документ о регистрации права Собственности. Это может быть отдельный документ, который прикрепляется в БТИ к Договору купли-продажи или соответствующий штамп, заверенный печатью БТИ на Договоре купли-продажи.

3. Кто может получить Извлечение (Витяг)?

Извлечение выдается по запросу Сторон правочина или уполномоченных ими лиц. Суды, органы прокуратуры, внутренних дел, Государственной налоговой службы, службы безопасности и другие органы Государственных властей получают Извлечение, если запрос сделан в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законодательством.

4. Все вышеуказанное относится к Государственной Регистрации правочинов (сделок), а понятнее – договоров (хотя не всегда можно термин «сделка» заменить на термин «договор»).

Все вышенаписанное относится к выполнению требований ст. 657 Гражданского Кодекса Украины:

Ст. 657 ГК Украины: «Форма окремих видів договорів купівлі-продажу”

“Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного

майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого

нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає

нотаріальному посвідченню та державній реєстрації”.

Фиксирую Ваше внимание, уважаемые Читатели, что ГК Украины установил необходимость при заключении правочинов на отчуждение жилья проводить Государственную регистрацию не только правочинов (Ст 657 ГКУ), но и права Собственности (Ст. 182 ГКУ);

Ст. 182 ГК Украины «Державна реєстрація прав на нерухомість»

«1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

2. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

3. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду.

4. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом».

Регистрации подлежит право собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке при наличии материалов технической инвентаризации. Не подлежат регистрации временные сооружения, а также сооружения, не связанные фундаментом с землей.

Хотел бы сделать некоторое отступление, на которое прошу моих Читателей обратить внимание.

Первое. Нельзя совершить Договор купли-продажи относительно незаконченного строительства, т.е., объектов, не принятых соответствующей комиссией к эксплуатации. Нотариус не удостоверит такой Договор.

Второе. Не всякое сооружение есть объект недвижимого имущества.

Гражданский Кодекс однозначно декларирует понятие недвижимости.

Ст. 181. ГК Украины «Нерухомі та рухомі речі»

« 1. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення».

Поэтому, если на каком-либо участке земли находится какое-либо сооружение, но без фундамента, то есть не связанное с землей и его (это сооружение) можно сравнительно легко (например, подъемным краном) поднять и переместить, то это сооружение – не объект нашей темы и право собственности не подлежит государственной регистрации.

Существует ряд документов, определяющих порядок регистрации прав собственности:

1)Указ президента Украины от 17.02.03. № 134. "О мероприятиях по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра»

2) Приказ Министерства юстиции Украины от 07.02.02 г. № 7/5. «Временное положение о порядке регистрации собственности на недвижимое имущество».

3) Постановление Кабинета Министров Украины от 15.05.03 г. № 689 "О мероприятиях по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе Государственного земельного кадастра»

Сейчас некий переходный период. Мне не хотелось бы обсуждать, какой документ более правильный:

- Справка - характеристика БТИ, которая выдается в Киеве или
- Извлечение (Витяг) из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, которое выдается в других БТИ.

5. А теперь поговорим об ином.

При нотариальном удостоверении Договора купли-продажи, нотариус регистрирует правочин (сделку) и выдает соответствующее Извлечение (Витяг). Что же следует регистрировать в БТИ?

В БТИ следует регистрировать - ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, которое уже перешло к новому Владельцу.

В следующем номере продолжим разговор о моменте перехода права собственности и технологии безопасной передачи этого права.

Часть 3

Фиксирую Ваше внимание, уважаемые Читатели, что ГК Украины установил необходимость при заключении правочинов на отчуждение жилья проводить Государственную регистрацию не только правочинов (договоров) (Ст 657 ГКУ), но и права Собственности (Ст. 182 ГКУ).

Давайте разбираться в чрезвычайно важном понятии – “момент перехода права собственности”.

1. Начнем с Договора купли-продажи.

Именно правовой целью такого договора и есть приобретение Покупателем права собственности на недвижимость.

Важность определения момента возникновения права собственности у Приобретателя вытекает из того, что:

во-первых, именно с момента возникновения права собственности он может осуществлять правомочности Собственника относительно владения, пользования и распоряжения приобретенным имуществом;

во-вторых, лишь с того времени Приобретатель имеет право на защиту именно вещевого права собственности с помощью предусмотренных законом имущественно - правовых исков;

в-третьих, именно Собственник несет риск случайной гибели и повреждение имущества.

Хотел бы сделать некоторое отступление, которое не имеет, на первый взгляд, отношения к нашей теме.

Действительно, Гражданский Кодекс декларирует условие, что риск случайной гибели и повреждения квартиры несет Владелец с момента переходя к нему права собственности. Мы убедились, что этот момент наступает уже в нотариальной конторе при регистрации Договора в Государственном Реестре правочинов. Но, как правило, Новый Владелец не сразу после визита к нотариусу въезжает в приобретенную квартиру. И если представить, что прежние Владельцы, придя домой, «отметят» удачную продажу и с квартирой что-нибудь случится, то «это» случится с квартирой Новых Владельцев, а не Прежних. Именно новые Владельцы будут нести риск (а, значит, и расходы) повреждения квартиры.

Есть ли способ изменить такое «положение»? Да! Есть!

И Риелтор, безусловно, должен знать этот способ и обезопасить своего Клиента, внеся соответствующую запись в Договор купли-продажи.

2.Обеспечение безопасности передачи денег необходимо связать с моментом перехода права собственности.

Некоторые Продавцы сомневаются в правильности предложения о передачи денег ПОСЛЕ подписания ими (Продавцами) Договора купли – продажи. Мне говорят так: «Мы подпишем Договор. Покупатель станет хозяином квартиры, а потом … с нами не рассчитается, денег не даст и мы (Продавцы) останемся и без денег и без квартиры».

Считаю полезным и необходимым еще раз более подробно разобраться в этом вопросе. Тем более, что и некоторые «бывалые» Риелторы, более того директора некоторых Агентств, не совсем правильно «понимают вопрос» (мне пришлось недавно в этом убедиться).

Связан ли момент перехода права Собственности с передачей денег, а может быть он связан с подписью Продавца или Покупателя на Договоре купли-продажи?

НЕТ, НЕ СВЯЗАН. Дело совсем в ИНОМ. А В ЧЕМ?

Я хотел бы сравнить две статьи из Гражданского Кодекса:

Ст. 128 ГК УССР (устаревшего и уже не действующего) «Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору» и Ст 334 ГК Украины (нового, дествующего с 01.01.2004 г.) «Момент набуття права власності за договором».

Давайте их полностью приведем:

Статья 128. «Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору» (ГК УССР).

«Право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента пе­редачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передачей признается вручение вещей приобретателю, а рав­но сдача транспортной организации для отправки приобрета­телю и сдача на почту для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. К передаче вещей приравнивается передана коносамента или иного распоряди­тельного документа на вещи.»

Стаття 334. «Момент набуття права власності за договором» (ГК України.)

«1. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв'язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов'язання доставки.

До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно.

3. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

4. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.»

Прочтем внимательно Статью 128 ГК УССР: «Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору» и разберемся как было до 01.01.04.

«Право собственности … возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается вручение вещей приобретателю…К передаче вещей приравнивается передача коносамента или иного распорядительного документа на вещи».

При приобретении любого имущества, кроме объектов недвижимости, Покупатель становится владельцем в МОМЕНТ обмена чека или денег на сам товар. Но квартира не вещь, которую можно принести в чемодане к нотариусу и обменять на деньги.

3. Так как – же было с «переходом права собственности» и где тот «момент» и когда он наступал до 01.01.04г.?

Для того, что бы он «момент» наступил, необходимо было осуществление двух других «моментов».

Первый. Момент УДОСТОВЕРЕНИЯ нотариусом Договора купли – продажи, а именно, печать нотариуса и подпись нотариуса на Договоре, ну и, конечно, присвоение Договору соответствующего регистрационного номера.

Второй. Достаточно ли только «нотариального удостоверения» для перехода права собственности? Нет, не достаточно. А что же еще необходимо? То, что было задекларировано Законодателем (Государством), в Законе, а именно, Гражданском Кодексе УССР (уже не действующем).

«К передаче вещей (в т.ч. объекта недвижимости. Эта вставка моя, Автора, в законе ее нет), приравнивается передача коносамента или иного распорядительного документа на вещи».

При сделках по отчуждению объектов недвижимости, таким «распорядительным документом» является … удостоверенный нотариусом Договор купли – продажи (мены, дарения и т.п.). И ранее, и сейчас.

А что же свидетельствует о том, что коносомент передан? Свидетельствует подпись Покупателя в Реестре нотариальных действий. Поэтому следует более ответственно подходить к подписи в Реестре. И ранее, и сейчас.

Так было. А как же сейчас? Что изменилось или что добавилось?

Но об этом уже в следующем номере.

Выбрать другую статью >>