|
Ценная информация. Одесса. Украина.
Предварительный договор о купле-продаже недвижимости лучше удостоверять
нотариально
Источник: Лига
Закон
19.03.2010г.
Должен ли быть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества
(в частности, квартиры) нотариально удостоверенным?
ОТВЕТ
Как отмечается в ст.
635 ГКУ, предварительным считается договор, стороны которого обязуются
в течение определенного срока заключить договор в будущем (основной договор)
на условиях, определенных предварительным договором. Предварительный
договор заключается в форме, установленной для основного договора,
а если форма основного договора не установлена - то в письменной форме.
Как раз с этого момента зачастую возникают различного рода вопросы, ведь
Гражданский
кодекс (ст.
205) четко устанавливает только 2 формы сделок - письменную и устную.
Третьей формы (в т. ч. нотариальной) ГКУ отдельно не выделяет.
Заключая предварительный договор о будущей купле-продаже объекта недвижимости,
приходится ориентироваться на форму основного договора (а, как известно,
при реализации объектов недвижимости обязательным считается заключение
договора в письменной форме, с дальнейшим нотариальным удостоверением
и госрегистрацией). Нужно ли нотариально удостоверять такой предварительный
договор - законодательство четкого ответа не дает, поэтому имеет смысл
обратиться к сложившейся судебной практике.
Довольно категорично выразился ВСУ в своем решении
от 6 февраля 2008 года: "відповідно до вимог статей 635, 657
ЦК України попередній договір купівлі-продажу квартири
має бути укладений у письмовій формі з обов'язковим нотаріальним посвідченням,
оскільки попередній договір укладається у формі, встановленій для основного
договору". И, кстати, в своих умозаключениях ВСУ последователен.
Как отмечается в решении
ВСУ от 26.11.2008, "договір купівлі-продажу земельної
ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦК України має бути укладений
у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має
бути нотаріально посвідчений".
Интересно, что органы налоговой не столь категоричны в отношении обязательного
нотариального удостоверения предварительного договора. В частности, в
июне 2009 года ими утверждалось,
что обязательное нотариальное удостоверение предварительного договора
купли-продажи объекта недвижимости законодательством не предусмотрено
и осуществляется только по согласию сторон. Чью позицию разделять - налоговой
или судов - зависит уже исключительно от сторон сделки.
Тем предпринимателям, которые все-таки намерены избежать нотариального
удостоверения договора, стоит обратить внимание на ч.
2 статьи 220 ГКУ, которая гласит, что "якщо сторони домовилися
щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами,
і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін
ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір
дійсним". В этом случае нотариальное удостоверение договора не
требуется. С другой стороны, учитывая положения п.
13 постановления Пленума ВСУ от 06.11.2009 №9, шансы на признание
предварительного договора действительным в судебном порядке могут быть
не так уж и велики.
Юлия Найда, ЛІГА: ЗАКОН
Выбрать другую статью >>
|
|
