|
Ценная информация. Украина.
Іпотека в запитаннях і відповідях недвижимость
одесса, недвижимость в одессе
04.06.2003. Источник: "Недвижимость
Комфорт"
Вступ. За останні декілька років комерційні банки
досить активно почали працювати з клієнтами - фізичними особами. Зросли
не тільки депозитні вклади, але й розмір кредитів, які банки видають фізичним
особам, активно розвивається іпотечне кредитування.
Що таке житловий іпотечний кредит?
Житловий іпотечний кредит - це кошти, надані банком клієнту в борг на
придбання житла. За користування наданим кредитом клієнт повинен заплатити
банку відсотки, а також щомісяця робити повернення позикових коштів, і
робити це в терміни, установлені кредитним договором. Придбане за рахунок
кредиту житло буде знаходитися в заставі (іпотеці) у банку до повного
погашення іпотечного кредиту клієнтом. Іпотечний кредит звичайно, видається
на тривалий термін, до 10-15 років.
Чим житловий іпотечний кредит на придбання квартири відрізняється
від звичайного кредиту?
На відміну від інших видів кредитування, житловий іпотечний кредит може
бути наданий тільки для придбання житла, при цьому основним забезпеченням
по ньому є застава (іпотека) житла, що купується.
У чому переваги житлового іпотечного кредиту?
Купуючи житло в кредит, Ви дістаєте можливість жити у своїй власній новій
квартирі вже сьогодні, а розплачуватися за неї поступово протягом декількох
років. Особливо це вигідно тим громадянам, котрі орендують квартири для
проживання: краще платити гроші (часто таку ж суму) за свою квартиру,
ніж віддавати їх орендодавцеві.
Хто шукає квартиру?
Ви маєте можливість шукати квартиру самостійно або за допомогою агентств
нерухомості. У багатьох випадках банки співпрацюють із рієлторськими компаніями
(на договірних засадах). Участь рієлторів у процесі підбору квартири є
бажаною, оскільки вони знають усі нюанси оформлення іпотечної угоди, включаючи
технологію розрахунків, чітко уявляють собі вимоги банку по якості і юридичній
чистоті житла, що набувається з використанням іпотечного кредиту, зроблять
оцінку квартири, розрахують клієнтові кілька варіантів (по розміру й терміну
кредиту, річних відсотках) погашення кредиту. Крім того, ще до отримання
кредиту Вам чітко розпишуть усі витрати, пов’язані з оформленням договору
купівлі-продажу, кредитного договору та договору застави (усі так звані
разові платежі).
Хто визначає умови кредитування?
Умови кредитування зафіксовані в кредитному договорі. Умови кредитування
визначає банк самостійно. Тут немаловажна роль рієлторів, які спеціалізуються
на іпотечному кредитуванні. Вони добре знають ринок послуг по іпотечному
кредитуванню, знають умови банків і зможуть підказати клієнтові кращий
варіант отримання кредиту.
Як нараховуються місячні платежі по погашенню кредиту й відсотків
по кредиту?
В абсолютній більшості банки працюють по стандартній схемі - тіло кредиту
розбивається рівномірно на весь термін кредиту, а відсотки нараховуються
на залишок.
Хто перевірить юридичну “чистоту” квартири?
Документи, що підтверджують право власності продавця квартири, перевірять
фахівці банку і рієлтори, які готують угоду. Додаткову перевірку квартири
проведуть оцінювачі. Страхова компанія, що страхує ризик утрати права
власності, ініціює ще одну перевірку - чистоти титулу. Варто особливо
підкреслити, що банк, фінансуючи покупку житла на 70-80% його вартості,
у більшому ступені зацікавлений у якісній перевірці юридичної чистоти
квартири й дотриманні всіх юридичних формальностей. Таким чином, позиції
позичальника й банку стосовно квартири, що купується, цілком збігаються.
Більш того, позичальнику досить повідомити банку (агентству нерухомості)
тільки адресу і вартість обраного житла, тому що абсолютно всі питання,
зв’язані з процедурою укладання угоди, Вам допоможуть вирішити представники
банку й агентства нерухомості.
Отже, тепер, при купівлі квартири, Ви не один на один із “ринком”, а можете
мати у своєму розпорядженні компетентних союзників, що будуть відстоювати
Ваші інтереси.
У чому полягає роль страхової компанії? Хто шукає страхову компанію?
Для одержання іпотечного кредиту Позичальнику необхідно оформити, як правило,
три види страхових договорів:
Договір страхування квартири, що купується, від ризиків ушкодження й знищення;
Договір страхування ризику втрати права власності на придбану квартиру;
Договір страхування життя й втрати працездатності позичальника. Перший
договір страхування є обов’язковою умовою кредитного договору й договору
застави. Інші види страхування банки вимагають, виходячи зі своїх умов
кредитування і кредитної політики. У більшості випадків по іпотечному
кредитуванню банки працюють з 1-2 страховими компаніями, із якими сформувалися
партнерські стосунки.
Яка процедура купівлі квартири у кредит?
Процедура купівлі не складна. Коли квартира підібрана, потрібно подати
необхідні документи у банк (позичальник одночасно проходить співбесіду
з представниками банку), кредитна рада розглядає заяву позичальника і
приймає рішення про видачу (невидачу) кредиту. Після цього продавець і
покупець приходять разом у банк і підписують договір купівлі продажу квартири
(покупець-позичальник ще й кредитний договір). Продавець отримав гроші
і, як кажуть, вільний. Покупець-позичальник орієнтовно через 2 тижні (час,
необхідний представнику банку чи агентства нерухомості по довіреності
зареєструвати договір у БТІ, отримати довідку-характеристику БТІ для підписання
застави і підписати договір застави) отримує готові усі документи і з
цього моменту починає погашати свою заборгованість перед банком. Усе просто.
Але не просто для клієнтів, які самостійно намагаються вирішити усі питання,
пов’язані з отриманням іпотечного кредиту. Тому і працюють банки з агентствами,
бо деталей тут дуже багато, починаючи від того, як підтвердити свою платіжоспроможність
до того, як вчасно виписати попередніх власників.
Що робить агентство?
Як правило, агентства нерухомості, які працюють із банком системно і на
підставі договору, виконують такі роботи:
- Консультація в офісі з видачею пам`ятки для клієнта про умови надання
іпотечного кредиту.
- Попередній розрахунок витрат клієнта і місячних платежів при бажаному
розмірі кредиту.
- Збір і комплектація документів клієнта-позичальника для розгляду банком.
- Аналіз кон’юнктури ринку нерухомості за критеріями клієнта.
- Підбір варіантів квартир (при потребі - брокерські послуги).
- Підготовка пакета документів на об`єкт нерухомості, що купується, на
продавців та передача їх у банк.
- Експертна оцінка об`єкту нерухомості, що купується.
- Експертиза документів на об`єкт нерухомості.
- Попередній висновок для банку про можливість надання кредиту (про платіжоспроможність
клієнта).
- Підписання договору купівлі-продажу квартири (супровід працівника агентства).
- Страхування фінансового ризику покупця (при бажанні клієнта).
- Реєстрація договору купівлі-продажу квартири в БТІ..
- Отримання довідки БТІ для оформлення договору застави.
- Підписання договору застави працівником агентства.
- Проведення усієї організаційної роботи між банком, страховиком, нотаріусом,
брокером продавця, продавцем та покупцем-позичальником.
Які обов’язкові платежі робить клієнт-позичальник при оформленні кредиту
для купівлі квартири?
Хочу звернути увагу на те, що підписання кредитного договору й договору
купівлі-продажу відбувається одночасно у приміщенні банку. Платежі при
підписанні договору купівлі-продажу стандартні - 1% держмито і 1% відрахування
у пенсійний фонд. Інші платежі, такі як страхування майна, касове обслуговування
банку, знаходяться у діапазоні від 1,5% до 3% від розміру кредиту. Як
правило, нотаріуси, які співпрацюють з банками, “дорогі”, тому агентства
нерухомості, які уклали з банком договір і працюють системно, по узгодженню
з банком працюють із “своїм” нотаріусом, що в результаті для клієнта (позичальника)
обходиться дешевше. Страхування квартири від фізичного знищення 0,2-0,4%
від оціночної вартості (у залежності від страховика). Сукупні витрати
позичальника при купівлі квартири у кредит, тобто послуги по оформленню
кредиту й вартість оформлення самого договору купівлі-продажу (винагорода
брокера тут не враховується), становлять від 2,5 % до 10 % від вартості
квартири у залежності від кредитної установи та розміру кредиту.
Як визначити мій документально підтверджений щомісячний доход?
Як документально підтверджений доход банк буде розглядати Вашу зарплату
по основному місцю роботи, по сумісництву, по трудових договорах, а також
процентні доходи по депозитах у банках, доходи по цінних паперах, доходи
у виді страхових виплат, доходи від здачі в оренду належного Вам рухомого
й нерухомого майна (при наявності у Вас укладених договорів оренди) та
інші документально підтверджені доходи. Банк визначить максимальний розмір
кредиту, на який Ви можете розраховувати, виходячи із середнього розміру
Вашого щомісячного документально підтвердженого доходу за останні дванадцять
місяців. При цьому особливо слід зазначити, що банк візьме до уваги сукупний
сімейний доход дорослих членів родини. Бувають випадки, що документально
важко підтвердити свої доходи. У такому випадку спеціаліст агентства нерухомості
підкаже клієнтові, яким способом це можна зробити.
На скільки років я можу одержати кредит?
Кредит оформляється на термін до 10 - 15 років. Банки надають різні умови
кредитування, орієнтуючись на особливості платіжоспроможності клієнтів.
Якщо у Вас з’явиться можливість внести в рахунок погашення кредиту додаткову
суму понад планового графіка погашення, Ви, заздалегідь попередивши Банк,
будете мати можливість зробити як часткове, так і повне дострокове погашення
кредиту. Банк прийме від Вас додаткову суму в рахунок погашення кредиту
і перерахує розмір щомісячних платежів, або, на Ваше бажання, зменшить
термін кредиту.
Що буде, якщо я не зможу повернути кредит?
Якщо в ході погашення кредиту Ви по об’єктивних причинах не зможете вносити
платежі в повному обсязі, банк постарається допомогти Вам і виробити взаємно
прийнятне рішення. Таким рішенням може стати, наприклад, відстрочка платежів
у рахунок погашення основного боргу, зменшення розміру штрафних санкцій,
збільшення терміну кредиту. Однак якщо ці тимчасові економічні заходи
не дадуть позитивного результату і Ви не зможете здійснювати свої зобов’язання
перед банком, банк із допомогою агентства нерухомості (про юридичні деталі
зараз ми не говоримо) допоможе Вам без виконавчої служби ефективно продати
цю квартиру, а на гроші, які залишаються у Вас після погашення боргу та
обов’язкових платежів при підписанні договору купівлі-продажу, Ви зможете
купити собі інше житло.
Генріх Людкевич, Директор АН “Рієлторський Дім”.
Тел. (38044) 456 54 02
Выбрать другую статью >>
|
|
