Ценная информация. Украина.

Классификация офисных центров по-украински

Источник: журнал "Наш Дом" , номер 35, 2007г.

Рынок офисной недвижимости в Украине на протяжении нескольких лет переживает бурный рост. Однако отсутствие стандартизации основополагающих определений, терминов и критериев классификации офисной недвижимости долгое время тормозило развитие бизнеса, порождало разногласия в оценках некоторых объектов и вводило в заблуждение потенциальных арендаторов, партнеров и других участников рынка…

Чтобы переломить ситуацию в начале 2004 года Американская торговая палата в Украине при содействии девелоперов и консультантов рынка коммерческой недвижимости создала классификацию офисных зданий для киевского рынка.

Международная система, адаптированная к отечественным реалиям подразделила бизнес-помещения на категории «А», «В» и «С» (для характеристики профессиональных площадей), и низкие по качеству «D» и «Е». К сожалению, в ней не нашли места для нестандартных объектов, которые не подходят под существующие категории, например, по количеству парковочных мест, расположению или качеству здания…

Тем не менее, классификацией на данный момент пользуются и большинство ее положений, по всей видимости, не изменится. Поэтому выход из ситуации многие агентства и консалтинговые фирмы находят в использовании довольно размытых критериев.

Например, к классу «А» часто относят отреставрированные здания и бизнес-комплексы, расположенные не в центре города, которые не могут быть заявлены таковыми. Исключительно украинским «ноу-хау» также является использование знаков «+» и «-» для обозначения классности проектов.

Бизнес-центр класса "А" Элитно значит дорого.

Офисное здание класса «А» должно соответствовать или превышать установленный минимум - 16 из 20 стандартных критериев.

Характеристики

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая ВМS (система управления зданием).

2. Профессиональное управление зданием.

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение.

4. Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог.

5. Подвесные потолки.

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м.

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки).

9. Современные высококачественные окна, их рациональное расположение.

10. Современные высокоскоростные лифты.

11. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования.

12. Подземная парковка.

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания.

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%.

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 м2 полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия:
    400-450 кг на 1 м2.

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

19. Кафетерий / столовая для сотрудников и другие удобства.

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Как правило, этим характеристикам соответствуют бизнес-центры и бизнес-парки. Последние сегодня достаточно популярны в США и многих странах Европы.

Формат, который возник в 1960-70-х годах как альтернатива девелопменту офисных объектов в центре города, в условиях дефицита земельных участков и высокой арендной платы, до сих пор не имеет четкого определения.

Классическим вариантом считается бизнес-парк, построенный на окраинах или за пределами города, вблизи удобных транспортных развязок, аэропорта или железнодорожного вокзала и характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов (этот момент удешевляет строительство и обслуживание).

Удаленность компенсируется близостью к природе.

Дополнительными бонусами являются организованная доставка сотрудников из города или от ближайшей станции метро до комплекса, а также большое количество парковочных мест.

За границей, где бизнес-парки давно перестали быть экзотикой, предпочтение отдается вариантам с оригинальной современной архитектурой, ландшафтным дизайном и дополнительными преференциями для арендаторов. Нормой для данного формата является наличие больших рекреационных зон с парками, прогулочными аллеями, искусственными озерами и водоемами.

Офисные центры класса "В" Достойная альтернатива

Офисные центры класса «В» - это построенные или качественно реконструированные административные здания, зачастую расположенные не в самом центре города, но и не окраине.

Помещения класса В обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, но являются не столь престижными, кроме того имеют более узкий спектр предлагаемых услуг. Поэтому их иногда называют «бюджетными офисами» или «офисами эконом-класса».

В Украине к классу «В» также относятся офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, которые по каким-либо параметрам уступают классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых украинских компаний).

Кроме того, в эту категорию попадают реконструированные и переоборудованные старинные особняки, приобретаемые или арендуемые крупными украинскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.

В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса «А» компании используют для представительских функций, а класса «В» с более низкими арендными ставками – для размещения основной массы сотрудников.

Бизнес-центры класса "С" Скромно, но со вкусом

Бизнес-центры класса «С» — это построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города.

Также в эту категорию входят качественные офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях, офисы, по характеристикам здания соответствующие классу В, но с недостатками.

Таким строениям свойственны все «прелести» конторского метода организации труда – коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга.

Ремонт может быть выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно.

Управление непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).

Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой.

Характеристики

1. Отделка помещений визуально среднего или немного ниже среднего уровня.

2. Кабинетная система расположения офисов или наличие структурных препятствий для свободной перепланировки.

3. Низкая эффективность арендуемых площадей.

4. Собственная парковка либо очень мала, либо отсутствует.

5. Простейшие системы кондиционирования, отопления (вентиляция, как правило, естественная) либо они отсутствуют.

6. Минимальные системы контроля и охраны.

7. Профессиональное управление зданием отсутствует.

Сегодня все чаще научно-исследовательские институты, используя доходы от сдачи в аренду помещений, производят настолько качественные реконструкцию и переоснащение зданий, что уровень офисов повышается до категории С.

Класс "D", Класс "Е" Экономный вариант

Класс D - офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.

Класс Е - нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов. В Украине – это переоборудованные полуподвальные помещения, бывшие детские сады, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд…

Иногда с отдельным входом и стоянкой на 2-4 авто. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса (переходят в класс D).

Относительно невысокая стоимость аренды и продажи, возможность многофункционального использования помещения, а также широкое предложение на рынке делают подвалы привлекательным вариантом для размещения в них офисов. Подвалы находятся практически под каждым домом, но только приблизительно 25-30% подобных помещений можно использовать для бизнеса. Наиболее востребованы помещения с выходом на улицы, расположенные вблизи станций метро и остановок общественного транспорта… Менее интересны те, которые находятся в глубине дворов, поскольку в этом случае затруднен подъезд транспорта.

Многие специалисты считают, что время подвалов уходит. Ни одна уважающая себя фирма не арендует подвал под офис, потому что они в любом случае выглядят недостаточно привлекательно для посетителей.

Выбрать другую статью >>