Ценная информация. Украина.

На что покупателю обращать внимание при просмотре квартиры

Источник: Центр недвижимости и оценки "МЕГАКОН - В"

Автор: ВИНОКУР Владимир Исакович - Директор Центра недвижимости и оценки “МЕГОКОН-В”; Вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины; Зам. Председателя Совета директоров Украинской биржи “ДЕСЯТИННАЯ”

Пояснение к статье: Брокер=Риэлтор

Просмотр достаточно важный элемент в процессе купли-продажи квартиры.
По порядку.
Просмотр - посещение квартиры (дома, участка, гаража, дачи) Покупателем и его Брокером, т.е. первое знакомство с объектом и его Владельцами.
До этого Вы (или Ваш Брокер) разговаривали по телефону с владельцами (или их Брокерами) и собрали предварительные сведения.
Какие:
- адрес (учтите, Вам могут не указать точный номер квартиры. Как правило, это происходит, если общаются Брокеры. Почему? Объясню позднее).
- этаж; площадь квартиры (жилая, общая, кухни, коридора); куда выходят окна; застеклен ли балкон; есть ли кафель; какой пол (паркет, линолеум и т.п.); наличие телефона (индивидуальный или спаренный); расстояние до метро или до остановки транспорта или другие сведения.
Теперь, стоимость квартиры. Она может показаться вам большой, т.е. превышающей, по Вашему мнению, стоимость подобных квартир в этом районе. Не спешите принимать решение о ненужности этой квартиры. Посмотрите ее. Может там такой ремонт, что Вам ничего не нужно будет делать после приобретения квартиры. А может быть это цена вместе с мебелью или со строительными материалами.
А может быть (так часто бывает) владельцы назначили цену с учетом торга, а торг может быть до 10-15 процентов.
Дальше.
К Вам звонит Брокер (а у Вас есть брокер из хорошей риэлторской фирмы, т.к. Вы человек умный , расчетливый и дальновидный ) и предлагает просмотр квартиры, которую он уже “вызвонил” (слово из риэлторского сленга). Как правило Вы уже знаете основные параметры квартиры: площадь ( общая, жилая), этаж, стоимость. Ну, может быть еще какие- нибудь данные.
Хороший брокер назначает в один день ( или вечер, или утро) несколько просмотров, т.к. Вы будете, как правило, смотреть квартиры в одном и том же районе.
Ваш Брокер может созвонится с владельцами квартиры или их Брокерами и назначить время и место встречи. Встречу не обязательно назначают прямо в квартире, ее могут назначить возле дома или на остановке транспорта.
Удивляться или протестовать не нужно. Встреча вне квартиры назначается обычно, если Брокеры хотят оговорить между собой некоторые условия предстоящего просмотра. Вас или Вашего Брокера (или обоих) могут попросить подписать документ под условным названием “Просмотровый лист”( в разных фирмах он называется по-разному). Что это такое!
Это письменное обязательство Покупателя и его Брокера не предпринимать никаких действий по отношению к осматриваемой квартире без Брокера владельцев. Бывают случаи, когда потенциальный Покупатель после просмотра возвращается в квартиру и предлагает владельцам купить их квартиру без участия Брокера Продавца. Некоторые Продавцы соглашаются. Поступать так не следует. Во-первых, это не порядочно, во-вторых глупо, так как Продавец остался без защиты и Покупатель, обманувший Брокера, вполне может обмануть или, как коворят Брокеры, “кинуть” Продавца.
ГОСПОДА ПРОДАВЦЫ - НЕ ОБМАНЫВАЙТЕ СВОИХ БРОКЕРОВ. В НАШЕМ МИРЕ ВСЕ В РАВНОВЕСИИ! ВЫ ОБМАНУЛИ - ВАС ОБМАНУТ!
Подписав “Просмотровый Лист”, Покупатель и его Брокер берут на себя ответственность. Да, такую бумагу не понесешь в суд, но я знаю случаи, когда Покупатель очень (!) жалел, что нарушил свои обязательства.
В нашем Центре “МЕГОКОН-В” мы интересуемся некоторыми сведениями о Покупателе и его Брокерах и по причинам связанным с безопасностью Продавца.
Можно представить себе, что преступник ( вор, грабитель ) под видом Покупателя или Брокера осматривает квартиры, интересуется, когда хозяева бывают дома, определяет достаток семьи, и может вполне повторить “осмотр”, когда хозяев не будет дома.
У НАС В ЦЕНТРЕ ОЧЕНЬ СЕРЬЕОЗНО ОТНОСЯТСЯ К БЕЗОПАСНОСТИ СВОИХ КЛИЕНТОВ.
Итак, Вы, уважаемый Покупатель, подписали “Просмотровый Лист”, и заходите в квартиру.
Покупатель должен быть с Продавцом в хороших, я бы сказал дружеских, отношениях. Кроме того следует понимать, что иногда продажа квартиры связана у Продавца с какой-либо бедой, поэтому нужно держаться скромно.
Продавец хочет продать свою квартиру, но ему бывает не безразлично, кто будет в ней жить. Особенно, если многое сделано своими руками.
Я знаю случаи (был свидетелем), когда Продавцы отказывали по разным причинам в покупке только потому, что Покупатели вели себя по-хамски, держались свысока, с пренебрежением.
Если Покупатель понравился Продавцу, даже при просмотре, то возможны и снижение цены и уступка в каких-либо пожеланиях.
Продавец может рассказать (а может и не рассказать):
- про соседей, с кем дружить, а от кого держаться подальше;
- о доме, о дворнике, о ЖЭКе;
- о ближайших магазинах, где покупать, а где и не покупать;
- о транспорте;
- о школе и детском садике, куда пойдут Ваши дети или внуки;
- где лучше гулять с детьми.
Поэтому старайтесь понравиться Продавцу, произведите на него хорошее впечатление.
- КАК ОСМАТРИВАТЬ КВАРТИРУ, НА ЧТО ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ?
Обращать внимание нужно на все. В конце концов все потребительские характеристики квартиры и определяют цену. Я уже писал в начале прошлого года о факторах, определяющих качество квартиры и, соответственно, цену. Давайте повторим их:
- район, его престижность;
- метраж;
- этаж размещения квартиры;
- этажность дома;
- планировка квартиры;
- вид из окна;
- комфортность;
- раздельный или совмещенный санузел;
- высота помещения;
- материал перекрытий;
- материал стен дома;
- состояние квартиры;
- наличие кафеля, паркета, импортной сантехники;
- отделка стен, то есть ремонт;
- тип строительной серии дома;
- наличие холла, кладовки, лоджии;
- тип проекта ( серийный, индивидуальный );
- контингент жильцов;
- наличие охраны в парадном или входного переговорного устройства;
- наличие лифтов, в том числе и грузового;
- наличие мест для прогулок и прогулок с детьми;
- близость к местам отдыха ( лес, пляж ) и занятий спортом;
- доступность к городскому транспорту;
- наличие автостоянок и гаражей;
- экологическая чистота района;
- близость к рынкам, магазинам;
- близость к детскому саду, школе ( нужно ли ребенку переходить дорогу );
- наличие телефона;
- наличие центрального горячего водоснабжения;
- наличие мусоропровода;
- чистота в парадном и во дворе.
И так факторов более тридцати. Немало. Но Вам необходимо учитывать их, чтобы сделать правильный вывод О СООТНОШЕНИИ ЦЕНЫ НА КВАРТИРУ И ЕЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КАЧЕСТВАХ.
Все вышеперечисленное мною безусловно важно. Но есть самый главный фактор, по которому следует выбирать квартиру.
КВАРТИРА ДОЛЖНА ВАМ ПОНРАВИТЬСЯ. ПРИ ЭТОМ ОЧЕНЬ ХОРОШО, ЕСЛИ ВЫ НЕ СМОЖЕТЕ ОТВЕТИТЬ ПОЧЕМУ ПОНРАВИЛАСЬ.
Тут как в любви. Если любишь, любишь по-настоящему - нельзя внятно перечислить по каким признакам и за какие заслуги.
Запомните! Обои можно переклеить, пол - перестелить, а унитаз - заменить. Но есть признаки, которые без специалиста исправить нельзя. Брокер ( я имею в виду настоящего профессионала ) смотрит квартиру иначе, чем Покупатель. Он ( Брокер ) не должен обращать внимание на потолки, стены и вид из окна. Его должно интересовать совсем другое.
Вот перечень сведений, которые должен (!) собрать настоящий (!) Брокер для Покупателя:
- год постройки дома;
- обратить внимание на материал перекрытий и стен (если Брокера не удовлетворяют ответы продавца, то существуют приемы с помощью которых можно самому добыть требуемые сведения);
- куда (стороны света) выходят окна, (иногда Брокеры носят с собой компас);
- тип строительной серии дома;
- ведомственный дом (какого ведомства) или нет;
- кооперативный (чей кооператив) дом или нет;
- наличие правоустанавливающих документов и их тип (вид);
- продавалась ли квартира ранее когда и сколько раз;
- все ли владельцы “имеются в наличие”, где находятся отсутствующие и по каким причинам они отсутствуют;
- кто владеет квартирой, кто прописан, кто проживает (это могут быть совершенно разные лица);
- как удостовериться в том, что люди, которых Вам показывают и “есть те самые лица”;
- не находится ли квартира под арестом;
- есть ли долги по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и телефонных переговоров ( не затеяна ли продажа только для того, чтобы из задатка оплатить долги, а затем отказаться от продажи);
- телефон индивидуальный или на блокираторе;
- подключен ли телефон к сети или отключен за долги;
- относится ли по документам телефон к квартире или вынесена временная линия от соседей;
- причина по которой владелец продает квартиру;
- будет ли приобретаться какое-либо жилье в замен;
- если будет, то какое жилье, где и реальны ли по ценам запросы владельцев;
- если не будут покупать жилье, то где намерены проживать владельцы прописанные и проживающие (обратить особое внимание на несовершеннолетних);
- есть ли среди владельцев, прописанных или проживающих несовершеннолетние, недееспособные, частично недееспособные, если есть , то кто именно и кто их опекуны или попечители;
- есть ли среди владельцев, прописанных или проживающих военнообязанные;
- есть ли среди лиц, имеющих отношение к квартире, те, кто находится в Армии, в местах лишения свободы, в длительных командировках в Украине или вне ее, в больницах на излечении и в каких(!);
- как удостовериться, что несовершеннолетний, которому уже есть 15 лет, но еще нет 16, (т.е. у него нет паспорта) - именно тот, кто внесен в правоустанавливающий документ;
- сколько денег хотят получить владельцы;
- в какой валюте;
- хотят деньги получить наличными или на расчетный счет, в Украине или зарубежом (согласятся ли на Договор с отлагательным условием);
- желают ли владельцы просто продать квартиру (на Брокерском сленге - ”чистая продажа”) или хотят одновременно приобрести другое жилье (обмен путем купли - продажи);
- хотят ли продать квартиру быстро или не спешат, т.е. “держат цену”;
- сколько времени владельцы хотели бы оставаться в квартире после подписания Договора купли - продажи;
- как обеспечить выписку всех прописанных из квартиры, в т. ч. и невладельцев пойдут ли Продавцы на предлагаемую технологию продажи для обеспечения обязательной выписки и выселения;
- заполнят ли владельцы специальный “Опросной лист” (в нашем Центре есть такой документ) или откажутся;
- кто соседи по этажу, кто живет над квартирой ( иногда люди хотят выехать из-за соседей);
- сколько денег потребуется на ремонт квартиры;
- есть ли у Продавца свой Брокер, а если есть, то из какой фирмы, заслуживает ли эта фирма доверия.
- подписан ли у Продавца с Брокерской фирмой Договор-поручения или Брокер действует как “черный брокер”, т. е. не несет никакой ответсвенности.

К сожалению следует отметить, что вокруг купли-продажи недвижимости крутится много сомнительных личностей, а попросту преступников, которые появляются там, где проходят большие деньги. На рынке недвижимости оборачивается очень(!) большие деньги.
В результате действий "жуликов от недвижимости" могут быть крайне неприятные последствия, например, Покупатель может оказаться и без денег и без жилья.
Кроме того, если лицо, участвующее в организации сделки (Брокер) не имеет должной подготовки, то он может не учесть всех обстоятельств покупки (поверте, их очень много) и подвергнуть Продавца и особенно Покупателя опасности неприятных последствий .
Поэтому я не устаю повторять.
ОБРАЩАЙТЕСЬ ЗА УСЛУГАМИ ТОЛЬКО В ХОРОШИЕ, ПРОВЕРЕННЫЕ РИЭЛТОРСКИЕ ФИРМЫ.

Выбрать другую статью >>