Ценная информация. Украина.

Молодежное кредитование: что это? недвижимость одесса, недвижимость в одессе

Источник: Центр недвижимости и оценки "МЕГАКОН - В"

Автор: ВИНОКУР Владимир Исакович - Директор Центра недвижимости и оценки “МЕГОКОН-В”; Вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины; Зам. Председателя Совета директоров Украинской биржи “ДЕСЯТИННАЯ”

Как купить квартиру? Такой вопрос волнует очень многих. Особенно молодежь. И каждый пытается найти свое оптимальное решение. Но все чаще и чаще самым предпочтительным вариантом становится молодежное кредитование.
Существуют две формы молодежного кредитования:

1. на первичном рынке (содействие молодым семьям в приобретении квартир в новых домах)
2. на вторичном (приобретение квартир уже имевших Владельца с частичной компенсацией процентов по кредитам).

Наиболее популярен второй вариант, поэтому сегодня поговорим именно о нем.

Главным действующим лицом во всем, что касается молодежного кредитования, является Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству (далее — Фонд).

Внимание, в Одессе:
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ФОНД СОДЕЙСТВИЯ
МОЛОДЕЖНОМУ ЖИЛИЩНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ

• Региональное управление в Одессе
  г. Одесса, ул.Пушкинская,36 тел. 779-08-65, тел./факс 779-08-64, 779-08-66, 779-08-67, 779-08-68.
  E-mail: nv@fhb.od.ua Web: www.fhb.od.ua/index.html
• Консультации проводятся: ул.Пушкинская,36 в понедельник и четверг с 10-00 до 12-00 и с 14-00 до 16-00.
• Предварительная запись для подачи документов: по телефонам: 777-31-68, 777-31-69
  При подаче копий документов, при себе обязательно необходимо иметь оригиналы.
  

Это бюджетная организация, выполняющая функции посредника между Госбюджетом Украины и молодыми людьми, которым из бюджета через Фонд направляют деньги на частичную компенсацию процентной ставки по кредиту коммерческих банков.

Фонд имеет свои региональные отделения во всех областях Украины, в гг. Киеве и Севастополе, то есть деятельность Фонда структурирована по региональному признаку. Что это означает? А то, что региональное отделение в Киевской области не может заниматься объектами в гг. Харькове или Чернигове.

Общая схема работы в сфере молодежного кредитования такова:

1. банк выдает кредит под проценты. Следовательно, молодой семье нужно вернуть банку сам кредит (тело кредита) и проценты за пользование кредитом;
2. Фонд компенсирует (к сожалению, частично) исключительно кредитные проценты, а не сам кредит.
   

Как видим, Фонд непосредственно не подбирает и не оформляет покупку квартиры. Поэтому без агентства недвижимости тут не обойтись!
Обязательное условие успешной и (главное!) законной деятельности агентства недвижимости (далее — агентство) по программе молодежного кредитования — наличие договора с отделением Фонда в том регионе, в котором приобретают квартиру, и договора с банком, предоставляющим кандидату молодежный кредит.

Например, молодая семья покупает квартиру в Киеве и берет кредит в одном из местных банков. Агентство должно иметь договор с Киевским (городским, а не областным) региональным отделением и договор с банком, в котором супруги желают взять кредит.

Почему мы уделяем внимание данному обстоятельству?
Прежде чем региональное отделение Фонда направит соответствующее письмо в банк на согласие в выдаче молодежного кредита (кредита на более льготных условиях, чем обычный) и особенно соответствующего документа на частичную компенсацию кредитных процентов, агентство должно передать в банк результат риелторской экспертизы либо копию предварительного договора, а в региональный Фонд — подписанное директором агентства письмо-рекомендацию, содержащее приблизительно следующий текст:
“Учитывая вышеприведенное, прошу Вас согласовать выбранную квартиру, на приобретение которой может быть предоставлена частичная компенсация процентной ставки банка, а также предоставить справку о соответствии кандидата необходимыми условиям ”.

Такая технология может быть только при легальных гражданско-правовых отношениях между агентством и банком и отдельно — между агентством и региональным отделением Фонда.

Теперь о том, кто же имеет право на льготное финансирование или что это за «молодежь», которая претендует на указанную программу?

Важнейший для нашего разговора документ — Порядок частичной компенсации процентной ставки кредитов коммерческих банков молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья, утвержденный постановлением КМУ от 04.06.03. № 853. В его п. 2 определено:

«Заемщик — молодая семья или одинокий молодой гражданин, которые получают в коммерческом банке кредит на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья.

Заемщиком может быть:

• молодая семья, в которой муж и жена в возрасте до 35 лет включительно;
• неполная семья, в которой мать (отец) в возрасте до 35 лет включительно имеет несовершеннолетних детей (ребенка);
• одинокие молодые граждане в возрасте до 35 лет включительно».
  

Мы убеждены, что это наиболее оптимальный возраст для всех начинаний. Молодые люди стремятся к стабильности и порядку, а если по большому счету — к процветанию Украины.

Итак, если вы, уважаемые читатели, соответствуете указанному возрастному цензу и вашего официального дохода хватит для выплаты кредита, у вас есть шанс стать заемщиком по молодежной ипотеке.

Следующий этап — выбор банка. Как правило, это прерогатива агентства, так как рядовому гражданину без специальной подготовки сложно разобраться во всех банковских тонкостях.

Вот основные критерии, по которым агентство подбирает банк для своего клиента:

• размер кредитной ставки (проценты);
• гибкая позиция банка в отношении оценки платежеспособности клиента, то есть способность учитывать не только официальный доход;
• быстрота рассмотрения документов, необходимых для принятия кредитным комитетом решения о возможности предоставления кредита либо отказа от кредитования;
• размер комиссии банка при оформлении кредита и договора залога (ипотеки);
• наличие или отсутствие дополнительной (!) ежемесячной комиссии (о ней в рекламе не упоминают), которая значительно увеличивает стоимость кредита;
• сумма расходов по оформлению договора купли-продажи, в там числе с учетом требуемой банком цены квартиры (она не обязательно должна равняться действительной стоимости квартиры, а может быть на 20-30% больше размера кредита);
• сумма расходов на страхование — процент и база страхования (базовая стоимость, от которой берут процент страхования);
• возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций;
• удобство для клиентов проведения процедуры подписания договора купли-продажи, договора о кредите и т.п.
  

И несомненно, любой банк (даже «молодежный), выдавая кредит, желает познакомиться со своим клиентом. Для этого понадобятся:

1. паспорт гражданина Украины;
2. справка из психоневрологического диспансера;
3. справка о присвоении единого кода налогоплательщика;
4. справка с места работы (напечатанная на фирменном бланке) с указанием срока работы на данном предприятии, занимаемой должности и среднемесячной суммы дохода за последние шесть месяцев;
5. другие дополнительные документы по мере необходимости.
   

Если все в порядке, то дело за «малым»:

1. заключить договор с агентством;
2. собрать необходимый пакет документов для Фонда и Банка;
3. получить «добро» Банка на выдачу кредита конкретному Заемщику;
4. вместе с агентством подыскать квартиру;
5. подписать предварительный договор с продавцом;
6. обождать, пока банк проверит документы на квартиру, а агентство — все обстоятельства, связанные с квартирой;
7. подписать договор купли-продажи, кредитный договор, договор ипотеки, прочие документы и стать владельцем квартиры.
   

При расчете суммы кредита есть ряд нюансов, на которых мы обязаны остановиться. Для наглядности приведем пример.

Пример
Семья из трех человек (муж, жена и ребенок) подобрала через агентство обычную двухкомнатную квартиру стоимостью 40 тыс. долл. США. Ее площадь — 54 кв. м. В квартиру должны въехать и, естественно, проживать 3 человека. Банк оценил квартиру в 39800 долл. США и готов выдать максимальную сумму кредита — 80% от оценочной стоимости ($39800), то есть 31800 долл. США сроком на 10 лет (120 месяцев). Годовая ставка — 12%.

Если семье не нужен максимальный кредит, важно определить оптимальную сумму кредита. И вот почему. Молодежный кредит — особый кредит: в нем существует государственная компенсация процентов по кредиту. Как ее исчисляют?

Ее определяют, по так называемой, нормативной площади (НП), которая сегодня составляет 21 кв. м на человека, плюс 20 кв. м на семью.

В нашем случае семья из 3-х человек может претендовать на НП в размере 83 кв. м :
(21 х 3) + 20 = 83

Если она купит квартиру большей площади, нежели НП, то для расчета компенсации принимают НП= 83 кв. м. Но в каждом случае площадь квартиры (54 кв. м), т.е. меньше НП, поэтому компенсация положена на всю площадь квартиры.

В Киеве есть такое понятие, как нормативная стоимость (НС) квадратного метра жилья. И она сейчас 1738 грн. (около 328 долл. США).

Таким образом, для нашей семьи оптимальный размер льготного молодежного кредита или нормативное тело кредита (НТК) равно 17700 долл. США (328 х 54).

На эту сумму и будут начислять компенсацию кредитных процентов по учетной ставке НБУ (с 09.11.04 г. — 9% годовых).

В данной ситуации оптимальный размер кредита — 17700 долл. США, ибо проценты по кредиту (12%) и Государственную компенсацию (9%) будут начислять на одну и ту же сумму ($17700). В результате — реальный процент по кредиту составляет 3% (12 – 9).

Итак, сумму 17700 разбиваем на 120 месяцев — получается $147,5 ежемесячно. Кроме того, не забудьте о процентах. Их выплачивают по схеме «от остатка»: в первый месяц — процент от всей суммы кредита, а в дальнейшим — от непогашенной суммы кредита.

Наконец о том, какие же расходы будут у клиентов при оформлении кредита — подписании кредитного договора, договора купли-продажи и договора ипотеки.

Размер расходов (ориентировочный), долл. США

Оформление договора купли-продажи:

• 1% — госпошлина,
• 1% — сбор в Пенсионный фонд, дополнительные услуги нотариуса (справки, заявления и т.п.): 900$

Затраты на оформление кредита.

• Оценка объекта работниками банка: 75$
• Регистрация договора в БТИ: 27$
• Оформление договора ипотеки, в т.ч. нотариальные услуги: 100$
  
• Услуги по страхованию: 160$
  
• Комиссия банка: 190$
  

Итого:
Расходы по оформлению ипотеки: 550$

Итого, заемщику при оформлении всех договоров нужно будет оставить в банке и у нотариуса (приблизительно) — 1450 долл. США, из которых только 550$ идут на оформление кредитных отношений (ипотеки).

Это, ориентировочно, 3,5% от стоимости квартиры.

Стало быть, за весь период кредитования наш клиент выплатит
29790 долл. США, из которых:

• 17700$ — тело кредита;
• 10650$ — процент по кредиту;
• 1440$ — суммарная комиссия банка (12$ — ежемесячно);
  

Таким образом, наша семья за весь период кредитования переплатит около 12500 долл. США (проценты плюс ежемесячная «комиссия», плюс расходы по оформлению, которых могло бы не быть при «бескредитном» оформлении сделки).

Переплатой считают сумму, превышающую расходы клиента над той, суммой, которую он заплатил бы, если бы не брал кредит, а покупал квартиру, как говорится, за «живые деньги». То есть над стоимостью квартиры (40000$) и расходами по оформлению (900$).

Заметьте, все расчеты приведены без учета стоимости услуг агентства (одного или двух).

На этом позвольте закончить рассказ о новом, но, надеемся, долговременном явлении в нашей жизни — молодежном кредите. Уверены, эти советы помогут нашей молодежи поскорее обзавестись собственным жильем.

Выбрать другую статью >>