Ценная информация. Украина.
Оценка недвижимости
18.03.2005
Источник: "Property
Times", №9, Март 2005 г.
2005-03-18
Автор: Юрий Брикайло, юрист АК «Коннов и Созановский»
Рынок недвижимости Украины развивается высокими темпами, неуклонно растет
количество различных сделок с объектами недвижимости. Они, как и любой
товар, имеют свою цену – денежный эквивалент, который к тому же имеет
свойство изменяться. Необходимость определить цену объекта в конкретный
момент времени возникает очень часто. Так, оценка недвижимости нужна при
операциях купли-продажи, акционирования предприятий или перераспределения
долей, привлечения новых пайщиков и дополнительных эмиссиях акций, для
целей налогообложения, страхования, кредитования и т. д.
Некоторые собственники прибегают к помощи оценщиков, чтобы узнать, каков
потенциал принадлежащей им недвижимости, то есть для принятия решения
по управлению этим объектом. Очень часто услуги оценщика требуются для
оценки целесообразности и эффективности инвестирования средств в определенные
объекты.
Оценка имущества, имущественных прав – процесс определения их стоимости
на дату оценки согласно процедуре, установленной нормативно-правовыми
актами, регулирующими такую оценку, – является результатом практической
деятельности субъекта оценочной деятельности. Независимой оценкой имущества
считается оценка имущества, проведенная субъектом оценочной деятельности
– субъектом хозяйствования.
Законодательная база
На сегодняшний день основными нормативными актами, регулирующими оценочную
деятельность на Украине, являются: Закон Украины «Об оценке имущества,
имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине»
(далее – Закон «Об оценке»); Национальный стандарт №1 «Общие основы оценки
имущества и имущественных прав»; Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого
имущества»; «Нормы профессиональной деятельности оценщика». А также разнообразные
методики, разъяснения, письма и другие нормативно-правовые акты, касающиеся
оценочной деятельности. К тому же, на практике, при проведении независимой
оценки, используются «Международные стандарты оценки» и «Европейские стандарты
оценки недвижимого имущества».
Кто проводит оценку?
Законодательство Украины к субъектам оценочной деятельности относит:
зарегистрированных в установленном порядке физических лиц – субъектов
предпринимательской деятельности, а также юридических лиц независимо от
их организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющих
хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик
и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности; органы
государственной власти и органы местного самоуправления, которые получили
полномочие на осуществление оценочной деятельности в процессе выполнения
функций по управлению и распоряжению государственным и (или) коммунальным
имуществом, и в составе которых работают оценщики.
Отдельно необходимо выделить случаи проведения оценки судебным экспертом
(судебно-экспертными учреждениями). Деятельность судебных экспертов, связанная
с оценкой имущества, осуществляется на условиях и в порядке, предусмотренном
Законом Украины «О судебной экспертизе», с учетом особенностей, определенных
Законом «Об оценке» относительно методической регуляции оценки этого имущества;
другие положения Закона об оценке на судебных экспертов не распространяются.
Когда проводится оценка
Проведение оценки имущества обязательно в таких случаях:
- создание предприятия (хозяйственных обществ) на базе государственного
либо коммунального имущества;
- реорганизация, банкротство, ликвидация государственных, коммунальных
предприятий либо предприятий с долей государственного (коммунального)
имущества;
- выделение либо определение доли в общем имуществе, в котором есть государственная
либо коммунальная доля;
- определение стоимости взносов участников и учредителей хозяйственного
общества, если в него вносится имущество хозяйственных обществ с государственной
(коммунальной) долей, а также в случае выхода (исключения) участника либо
учредителя из состава такого общества;
- приватизация и иное отчуждение в установленных законом случаях аренды,
страхование государственного (коммунального) имущества, а также возврат
этого имущества на основании решения суда;
- переоценка основных фондов для целей бухгалтерского учета;
налогообложение имущества;
- определение убытков или размера возмещения в случаях, установленных
законом;
В других случаях – по решению суда либо в связи с необходимостью защиты
общественных интересов.
Независимая оценка недвижимого имущества обязательно проводится в случаях:
- залога государственного либо коммунального имущества;
- отчуждения государственного и коммунального имущества способами, не
предусматривающими конкуренцию покупателей в процессе продажи либо в случае
продажи одному покупателю;
- определения размера убытков либо размера возмещения.
А также во время урегулирования споров и в других случаях, определенных
законодательством либо по согласию сторон.
Кроме того, законодательством предусмотрены случаи, когда не допускается
проведение оценки тем или иным субъектом оценочной деятельности. Это случаи,
когда есть повод усомниться в непредвзятости оценщика, например, когда
имущество принадлежит оценщику, или у него есть какие-либо имущественные
права на объект оценки, или он заинтересован в результатах оценки.
Основания для проведения оценки
Оценка недвижимости проводится на основании договора между субъектом
оценочной деятельности – субъектом хозяйствования – и заказчиком оценки
либо на основании решения суда о назначении соответствующей экспертизы
по оценке имущества. В случаях, указанных в нормативно-правовых актах
по оценке, которые утверждаются Кабинетом Министров Украины, субъекты
оценочной деятельности – органы государственной власти и органы местного
самоуправления – проводят оценку самостоятельно на основании приказа руководителя.
Если же законодательством предусмотрена обязательность проведения независимой
оценки имущества, то органы государственной власти и органы местного самоуправления
выступают заказчиками проведения такой оценки, путем заключения договора
с оценщиками, определенными на конкурсных основаниях, в порядке, установленном
законодательством.
Договор на проведение оценки заключается в письменной форме. Заказчиками
оценки могут быть собственники имущества либо их доверенные лица. Заказчик
должен обеспечить доступ к имуществу, подлежащему оценке, дать ему необходимую
и достоверную информацию об объекте. К существенным условиям договора
на проведение оценки имущества относятся следующие: перечень имущества,
подлежащего оценке; цель проведения оценки; вид стоимости имущества (которое
подлежит определению); дата оценки; срок выполнения; размер и порядок
оплаты; права и обязанности сторон; условия о конфиденциальности; ответственность
сторон; порядок урегулирования споров.
Законодательством либо сторонами могут быть предусмотрены и другие существенные
условия.
Результат
В случае проведения независимой оценки имущества составляется отчет об
оценке имущества. В случаях самостоятельного проведения оценки органом
государственной власти или органом местного самоуправления составляется
акт оценки имущества. Требования к данным документам предусмотрены статьей
12 Закона «Об оценке», а также Национальным стандартом №1.
Если же оценка проводится судебным экспертом, то составляется экспертный
вывод. В некоторых случаях для принятия результатов оценки, кроме отчета
(либо акта) об оценке, обязательным является наличие рецензии на такую
оценку.
Не оценкой единой…
Для того чтобы определить реальную цену того или иного объекта, недостаточно
проведения одной лишь оценки, поскольку очень важную роль при определении
стоимости объекта играет «состояние» правоустанавливающих документов.
Здесь стоит указать, что оценщик практически всегда в отчете об оценке
делает оговорку о том, что правовая экспертиза документов, полученных
от заказчика, не проводилась, все расчеты сделаны на основании представленных
документов, и ответственность в случае их недостоверности оценщик не несет.
Также он не должен прослеживать «прошлое» объекта.
Право собственности на недвижимое имущество на Украине определяется строго
определенными документами. Но не стоит забывать, что в случае признания
одной из сделок в цепочке перехода права собственности на объект недействительной,
покупатель может столкнуться с очень серьезными проблемами. Для того,
чтобы избежать проблем в будущем, необходимо при проведении оценки провести
комплексную юридическую проверку права собственности, ведь без такого
права объект ничего не стоит, поскольку его использование невозможно,
не говоря уж о потенциальных убытках по судебным тяжбам.
Пороки права собственности можно условно разделить на три категории:
обременения права, интересы третьих лиц и ограничения по использованию.
К первой категории относятся: долгосрочные, но незарегистрированные договоры
аренды, любые незарегистрированные формы залога или долговых обязательств
по объекту, а также случаи невыявленного банкротства и ожидаемого ареста
всей собственности продавца по долговым обязательствам.
К порокам права в виде интересов третьих лиц условно относятся, прежде
всего, случаи незаконной приватизации, незаконной ликвидации компаний
– бывших собственников, совершение сделки неуполномоченными лицами или
при отсутствии решения совета учредителей о продаже объекта за установленную
цену. А также любые нарушения законодательства, в результате которых хотя
бы одна сделка по данному объекту может быть признана недействительной
или ничтожной.
Ограничения по использованию относятся, скорее, к исправимым дефектам
права собственности, но в большинстве случаев они связаны с большими затратами
времени и средств на бюрократические согласования и разрешения, причем
безо всяких гарантий положительного результата. К более серьезным относятся
ограничения, касающиеся функционального (целевого) использования объекта.
Например, земельные участки, выделенные для ведения товарного сельского
хозяйства, не могут использоваться под застройку. Также не всегда есть
возможность перепрофилирования объекта: если данный объект в процессе
приватизации рассматривался как имеющий социально-культурное назначение,
то обычно в договор купли-продажи объекта включается условие о запрете
на перепрофилирование объекта в течение определенного срока. Формально
к ограничениям по использованию относится местонахождение объекта в зоне
будущей застройки, реконструкции городских инженерных сетей или возведения
транспортных коммуникаций.
Не стоит забывать и о скрытых дефектах здания – зачастую из-за них возникают
очень серьезные проблемы. Выявить такие дефекты можно только, подключив
специалистов по инженерно-строительной экспертизе. Особенно это касается
помещений в старых зданиях в центре городов, которые иногда дешевле снести,
чем восстановить.
Таким образом, для достижения поставленной заказчиком цели необходимо,
кроме экспертной оценки недвижимости, предварительно проводить также и
юридическую экспертизу правоустанавливающих документов. Поскольку это
может существенно повлиять на ценность объекта для заинтересованного лица
в случаях выявления различных отягощений.
Выбрать другую статью >>
|
