|
Ценная информация. Украина.
Новое и строящееся жилье. Особенности сделок по приобретению
нового и строящегося жилья
Источник: журнал Недвижимость
Комфорт
05.02.2003г.
Новое (введенное в эксплуатацию) жилье.
Приобретаемая Вами квартира в этом случае может находиться в собственности
либо застройщика (“генерального инвестора”), либо бывшего “дольщика” (“инвестора”),
в качестве которого может выступать как физическое, так и юридическое
лицо. Подтверждением права собственности является соответствующее свидетельство.
Процедура приобретения (покупки) жилья происходит по тем же правилам,
что и для уже эксплуатировавшегося жилья.
Преимущество: поскольку квартира поступает на рынок впервые, то
и юридическая чистота ее максимальна.
Недостатки: основной недостаток этого рынка - то, что к окончанию
строительства иногда остаются квартиры на первых и последних этажах, квартиры
без балконов и т. д., т. е. не лучших потребительских качеств.
Строящееся жилье.
Приобретение строящегося жилья происходит через участие будущего собственника
жилья в финансировании его строительства.
Основной вариант - приобретение жилья, строящегося фирмой-застройщиком.
(Менее распространенный случай - строительство жилья жилищно-строительным
кооперативом.)
Если Вы имеете дело с объектом, строящимся фирмой-застройщиком,
рекомендуем Вам обратить внимание на следующее:
- Застройщик (иногда именуемый “генеральным инвестором”) - это фирма,
которая имеет право на строительство жилого дома и, как правило, право
на привлечение средств других организаций и физических лиц, которые именуются
“инвесторами” (“дольщиками”).
- Под продажей квартир в строящемся доме подразумевается не что иное,
как привлечение дополнительных “инвесторов” к финансированию строительства.
- Покупатель, желающий получить, квартиру в строящемся доме в собственность,
должен стать участником строительства и профинансировать, это строительство
в объеме своей доли жилья, заключив инвестиционный договор (“договор долевого
участия в строительстве”).
- Заключая договор долевого участия, вы становитесь еще не собственником
квартиры, а “дольщиком”, имеющим право на получение квартиры в собственность
в будущем на условиях, указанных в договоре.
В качестве стороны по договору долевого участия при этом
могут выступать:
- застройщики (“генеральные инвесторы”), которые имеют право на строительство
и привлечение иных инвесторов;
- инвесторы, предоставляющие средства для финансирования строительства
и имеющие право на часть площади строящегося здания;
- подрядчики, осуществляющие строительство объекта и имеющие право на
часть площадей в строящемся объекте (в случае, если это предусмотрено
их договором с застройщиком);
- риэлторские фирмы, которые могут выступать в качестве инвестора (если
вкладывают собственные средства в строительство), в качестве дилера (если
у них заключен договор на продажу квартир с другими инвесторами), в качестве
брокера (если их функции по договору с инвесторами состоят только в поиске
для них покупателей).
Преимущества приобретения строящегося жилья:
- Возможность выбора желаемой квартиры (тип, этаж, ориентация);
- Поэтапность оплаты (как правило, согласованный индивидуальный график);
- Заранее определенная стоимость участия в строительстве;
- Получение квартиры в личную собственность сразу после окончания строительства;
- Возможность перепланировки квартиры и объединение нескольких квартир
в одну путем внесения изменений в проект на этапе строительства;
- Выбор уровня отделки;
- Социальная однородность жителей дома.
Недостатки:
- Основной недостаток приобретения жилья через финансирование его строительства
- возможность затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию и повышения
стоимости жилья в ходе строительства.
До заключения инвестиционного договора (договора о долевом
участии) следует поинтересоваться следующими документами:
1) Документы, удостоверяющие наличие юридического лица и его представителей
(свидетельство о регистрации, копию устава со всеми изменениями и дополнениями
и справку из налоговой инспекции о том, что в настоящее время юридическое
лицо состоит на учете в налоговой инспекции, приказ о назначении директора
и доверенность на имя лица, уполномоченного подписывать договор о долевом
участии в строительстве).
2) Документ, выданный органом исполнительной власти о разрешении
на строительство (реконструкцию) со всеми изменениями и дополнениями.
3) Документ, подтверждающий предоставление и закрепление земельного
участка под строительство.
4) Документы, определяющие привлечение инвесторов к строительству
(реконструкции) данного дома со всеми изменениями и дополнениями.
5) Документы, определяющие взаимоотношения между инвесторами со
всеми изменениями и дополнениями, где оговорены отчисления городу на развитие
инфраструктуры и другие обязательные платежи в бюджет.
6) Документы, подтверждающие распределение площадей между инвесторами
в форме конкретных квартир, закрепленных за каждым инвестором (квартирография).
7) Решение о привлечении организации застройщика и договор подряда
на строительно-монтажные работы с указанием сроков начала и окончания
строительства.
8) Пакет технической документации - поэтажные планы здания, проектная
документация. Соглашение об адресах квартир, так как номера квартирам
присваиваются проектно-инвентаризационным бюро на момент инвентаризации
дома перед государственной приемочной комиссией.
При заключении договора рекомендуем обратить внимание на
следующее:
1. В договоре должно быть указано, на каком основании фирма, при-влекающая
средства «дольщиков», обладает правомочиями по инвестированию данного
объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц, а также записано,
что указанный объект строительства на момент подписания договора никому
не продан и на него нет прав у третьих лиц.
2. В договоре должны быть указаны характеристики квартиры, ее конкретное
месторасположение с указанием подъезда, этажа, ориентации квартиры, вплоть
до приложения поэтажного плана с указанием на нем квартиры и с подписями
сторон.
3. В договоре должна быть определена стоимость инвестиционного
договора - график и объем платежей при поэтапной оплате. Все выплаты должны
быть оговорены конкретно с самого начала и зафиксированы в договоре.
4. В договоре следует четко зафиксировать сроки сдачи дома и взаимную
ответственность сторон.
5. В договоре должны быть согласованные штрафные санкции сторон
при невыполнении условий договора.
6. Договор должен содержать следующие сведения:
- Дата заключения договора;
- Место совершения договора;
- Полное наименование и адреса сторон, сведения о документах, подтверждающих
полномочия лиц, подписавших договор;
- Индивидуализация объекта недвижимости (строительный адрес или постоянный,
если он присвоен учреждением технической инвентаризации на момент заключения
договора);
- Условия договора, определяющие полный объем вложений инвестора в создаваемый
объект недвижимости, а также характеристики указанного объекта.
Рекомендуем также:
1) заключать договор о долевом участии только с инвесторами, имеющими
данную квартиру в составе доли по инвестиционному договору;
2) привлекать квалифицированных сотрудников или юристов независимых
специализированных фирм, занимающихся продажами нового и строящегося жилья,
для анализа содержания заключаемого договора и анализа пакета документов,
предоставляемого фирмой-инвестором;
3) не отказываться от страхования возможных финансовых рисков.
Приобретение строящегося жилья возможно также:
1) через участие в жилищно-строительном кооперативе,
2) через приобретение жилищных сертификатов, облигаций жилищ-ных
займов.
Какой бы способ приобретения жилья на первичном рынке Вы
ни избрали, собственником жилья Вы становитесь лишь после регистрации
права собственности в городском БТИ (что возможно только после приемки
дома в эксплуатацию Государственной комиссией).
Обращаясь в фирмы, предлагающие к приобретению новое и строящееся жилье,
не забудьте о необходимости убедиться в их статусе (застройщик, инвестор,
подрядчик, риэлторская фирма).
Директор АН “ЮС” Член АСНУ
Жура Е.С.
Выбрать другую статью >>
|
|
