Ценная информация. Украина.

Движимая Недвижимость

ВИНОКУР Владимир Исакович
Директор Центра «МЕГОКОН-В»
Советник Президента Ассоциации Специалистов Недвижимости Украины, Председатель Комитета Ассоциации.

Источник: Центр недвижимости и оценки "МЕГАКОН - В"

Разговор во дворе:
«Как дела, Мария? Пенсии хватает?
– Пенсии – нет. Вот и сдала квартиру хорошим людям. Добавка к пенсии неплохая, а пока живу у сына.
– А не обманут тебя? Могут и денег не дать и квартиру отобрать или мебель поломать.
– Не волнуйся. Я с хорошим Риелтором посоветовалась. Он мне помог грамотно составить Договор. Я и спокойна…»
Как же моим Читателям зарабатывать дополнительные к пенсии деньги? При этом при обязательном соблюдении двух условий: честно по отношению к Государству и безопасно по отношению к себе.
Можно ли сдавать жилье в найм (аренду)?
Можно.
Сам факт, что право на жилье является одним из распространенных правом его реализации. Возможность пользоваться жильем на основании договора аренды, обусловило необходимость отдельного правового регулирования договора найма (аренды) жилья в новом Гражданском Кодексе Украины. Кроме того, договор найма жилья предоставляет реальную возможность для реализации конституционных положений о свободном выборе местожительства и об осуществлении права частной собственности (ст. ст. 33 и 41 Конституции Украины).
Законы регулируют отношения при найме:
- аренда частного (собственного) жилья – Гражданским Кодексом Украины.
- аренда жилья, находящегося в государственной или коммунальной собственности – Жилищным Кодексом Укарины.
Имущество (деньги, недвижимость) должно работать, т.е. ДВИГАТЬСЯ. Я неоднократно писал, что деньги не должны быть в «деньгах», а должны быть в других активах, которые могут (и должны) приносить доход.
Но и деньги, размещенные на депозитных счетах, так же приносят доход и доход немалый, вполне сравнимый со сдачей в аренду приобретенных квартир.
Давайте, сравним несколько цифр. Некий Гражданин зачислил на депозитный счет в хорошем Банке под 8 процентов годовых 40000 американских долларов с ежемесячным «съемом» денег. Его доход в месяц составит «чистыми» 264 долларов США. А что же такое 40000 долларов в недвижимости. Это неплохая однокомнатная квартира с мебелью и оборудованием, которую можно сдать примерно за 250 долларов США. Учитывая коммунальные платежи, расходы на текущий ремонт, неполную годовую занятость квартиры, реальный ежемесячный доход составит где – то 180…200 долларов СЩА. Безусловно, деньги можно положить в не очень хороший Банк, а квартиру сдавать посуточно, тогда и доходы в обеих ситуациях будут выше. Но они сравнимы и сопоставимы.
Так что же лучше – держать деньги в «деньгах» или в недвижимости? Мое личное мнение - в недвижимости. Надежно и современно.
Итак, будет считать, что моих Читателей интересует Аренда, и будем писать об Аренде.
(Тема о получении денег с депозита, как – бы «отдельная тема». Я консультирую и по этим вопросам. )
Возможно, я напишу об этом более подробно.
А сейчас – АРЕНДА.
В начале давайте обозначим термины, которыми мы будем пользоваться:
Аренда – Право пользоваться и распоряжаться некоторой недвижимостью в течение ограниченного периода времени при условии внесения арендной платы. Права и обязанности при пользовании недвижимостью обычно оговариваются в письменном договоре об аренде между владельцем и съемщиком.
Арендатор – Лицо или компания, получающая право пользоваться недвижимостью на основании арендного договора, подписанного владельцем и арендатором. Аренда обычно охватывает ограниченный период времени и предоставляется на основании регулярного (обычно ежемесячного) внесения арендной платы.
Арендодатель – Сторона (обычно владелец), которая предоставляет аренду (право пользования) за соответствующую компенсацию (арендную плату).
В Гражданском Кодексе Украины есть специальная Глава 59 «Найм (аренда) жилья», которая регулирует отношения при аренде частного жилья.
А в Жилищном Кодексе Украины есть статьи от 91 до 97, которые определяют условия сдачи жилого помещения в поднайм, т.е. аренду НЕ частного жилья.
Можно ли сдать квартиру без письменного официального Договора?
Да! Можно!
Встретились два гражданина. Устно договорились о стоимости аренды и некоторых частностей, например: кто платит за э/энергию, а кто за коммунальные услуги, когда следует отдавать арендную плату и в какой валюте, и много другое. Хозяину (!) и временному (!) Жильцу есть, о чем поговорить и договориться.
Можно ли так поступать?
ДА, - можно, но … только со знакомыми людьми или теми, кто «вышел» на Арендодателя по рекомендации приятелей, гарантирующих порядочность и честность Арендатора.
Опасны ли такие отношения?
Да! Опасны!
Давайте попробуем описать некую ситуацию, при которой хозяйка (назовем ее - Бабушка) решила «пополнить» свой бюджет и сдать квартиру. Рассказала о своем желании соседям, дала объявление в газету.
Позвонили через пару дней. Приятный голос, отрекомендовавшись редким именем Арнольд, вкрадчиво сообщил, что хотел бы осмотреть жилплощадь. Назавтра, с самого утра гость из солнечного Крыма — с виду солидный деловой человек — уже по-хозяйски расхаживал по комнатам, заглядывал в холодильник, проверял сантехнику... Всем увиденным, остался доволен. С предложенной ценой согласился, не торгуясь. Сразу условились, что квартирант будет вносить арендную плату на месяц вперед, и отдельно оплачивать счета за электричество и телефон. На том и порешили. Сначала, правда, Бабушка собирались оформлять письменный договор, но посоветовавшись с соседкой передумала: оказалось, что такие документы нужно регистрировать в ЖЭКе, а потом еще и делиться доходом с государством. В конце-концов ограничились джентльменским соглашением, тем более, что крымчанин, по его словам, собирался обосноваться всерьез и надолго. Договор не заключили .паспорт не проверили.
Первые три месяца все шло как нельзя лучше. Наниматель платил аккуратно и в срок.
А потом начались проблемы. Сперва, Арнольд перестал платить за телефон. Затем начались регулярные задержки с арендной платой, и в конце-концов квартирант начал вносить ее, когда заблагорассудится, да еще и не в полном размере, откладывая окончательные расчеты на потом. До поры до времени это ему сходило с рук. Однако, когда телефонные долги перевалили за «приличную» сумму, терпение у Бабушки лопнуло: Бабушка пришла с сыном, и они предложили постояльцу немедленно погасить долг и освободить жилплощадь. Но тому, похоже, очень уж понравилось его пристанище. И он попросил немного подождать, поклявшись, что через неделю непременно рассчитается: мол. приедет брат из Крыма и привезет необходимую сумму. Все это было сказано с таким чувством, с такой неподдельной искренностью в голосе, Бабушка не выдержала и согласилась еще подождать. Оказалось — напрасно. Прошла неделя, другая, а «час расплаты» все не наступал. Вдобавок, когда возмущенная наглым обманом хозяйка квартиры в сопровождении сына и внука пришли требовать сатисфакции, она не смогла попасть в родные пенаты: наниматель поменял замок в двери...
Поняв, что дело приняло серьезный оборот, Бабушка повела свою делегацию прямиком в милицию. Приняли ее на удивление приветливо, внимательно выслушали и... посоветовали решать свои проблемы собственными силами.
— «Раз вы там между собой договаривались, так теперь сами и разбирайтесь. Нас это не касается, — твердо отчеканил участковый инспектор. — Еще скажите спасибо, что не оштрафовал вас, хотя мог бы. Клиент-то, небось, без прописки живет...и налогов Вы не платите»
Затем, немного смягчившись, страж порядка добавил: — «Впрочем, со своей собственностью вы можете делать все, что угодно. Потому, если хотите, взламывайте дверь и выгоняйте своего нежелательного «гостя». Главное, чтобы вы там друг дружку не покалечили...»
После таких слов Бабушка сразу сникла. «Неужели нельзя уладить дело миром, как цивилизованные люди ?..»
— «Чего ж нельзя, можно», — согласился блюститель законности.
— Хотите цивилизованно, так обращайтесь в суд. Вот когда будет у вас на руках судебное решение о принудительном выселении, мы с удовольствием вам поможем. А впрочем, — глубокомысленно за метил участковый, — на быстрый результат особо не надейтесь. Все эти процессы наверняка займут никак не меньше месяца, а может и больше — и тут милиционер заторопился, дав понять, что на этом тема беседы исчерпана
«Красивая» история. Не правда ли? Но, уверяю Вас, вполне жизненная. И наверно многие слышали что-либо подобное.
В следующем номере мы поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду.

Выбрать другую статью >>