|
Ценная информация. Украина.
Особенности Национальной Ипотеки
ВИНОКУР Владимир Исакович
Директор Центра «МЕГОКОН-В»
Советник Президента Ассоциации Специалистов Недвижимости Украины,
Председатель Комитета Ассоциации.
Источник: Центр недвижимости
и оценки "МЕГАКОН - В"
Ипотека известна со времен древнегреческого архонта Солона (IV век до
н.э.), т.е. уже 26 веков. В США жилищная ипотека занимает 74 процента
рынка, в Европе - до 65 процента. Казалось бы, все уже придумано, проверено,
найдено. Но у нас своя философия, менталитет, свои законы и традиции.
Например, мировая практика свидетельствует, что процентные ставки по ипотечным
кредитам, которые превышают 5 - 8 процентов, приводят к сворачиванию этого
вида кредитования. Но эта мировая практика, а у нас, кредит до 16 %, и
нормально, не сворачивается кредитование, а наоборот развивается! Наша
ипотека имеет свои особенности. Я бы отметил – «Национальные особенности».
В чем причины низкого объема кредитов под покупку жилья:
- достаточно низкая кредитоспособность населения, (примерно только около
20 % населения могут сегодня взять кредит);
- не все способны грамотно оценить свои реальные доходы и соразмерить
деньги, которые сегодня тратятся на аренду квартиры и будущие платежи
по кредиту (как правило, это почти одни и те же суммы);
- отсутствует экономическая и юридическая культура населения;
- утрачено доверие к банкам, (хотя в данной ситуации требуется не доверие
клиента к банку, а банка к клиенту).
Что же нужно, по моему мнению, чтобы повысить количество кредитов и превратить
кредит в обычное дело для наших граждан?
На развитие ипотечного рынка могут повлиять множество факторов, в том
числе:
- понижение размера процентной ставки..
- увеличение срока кредитования..
- увеличение размера кредита по отношению к стоимости залога.
- Снижение стоимости оформления кредита.
Сегодня на киевском рынке конкурентоспособны ставки от 13 до 15 процентов
при сроке кредита от 5 до 15 лет и размер кредита 70 – 80 процентов от
стоимости объектов. Кредитная ставка и сроки кредитования в каждом банке
определяются исходя из конкретных условий, в том числе и размера депозитных
процентов по вкладам населения.
Банки стремятся к «улучшению условий кредитования», но это достаточно
сложный процесс.
Очевидно помнить, что для «пересічного громодянина», вышеуказанные показатели
являются определяющими при выборе банка – кредитора.
Сколько «стоит» кредит?
Для развития кредитного рынка очень важным является фактор уменьшение
расходов по оформлению кредита.
Простой пример. Квартира оценена Продавцом, т.е. Покупатель должен заплатить
18 тысяч долларов США. Покупатель (клиент) хотел бы взять кредит в размере
12 тысяч долларов США. Оценочная стоимость (стоимость по оценке банка,
т.е. ликвидационная стоимость) - $17’000.
Расходы по оформлению кредита с учетом расценок принятых в одном из киевских
банков составят примерно 380 долларов США плюс 800 грн., т.е. сумма, которую
клиент должен оставить в банке и у нотариуса при оформлении составит примерно
530 долларов США.
Эти расходы еще «божеские», бывает больше.
В нашем примере при оформлении договора купли-продажи и кредита покупатель
– заемщик заплатит около 5 % от размера кредита. В некоторых банках эта
сумма еще выше (до 10 %).
Есть ли возможность для уменьшения этих расходов? Полагаю, что есть. По
моему мнению, банк не должен «зарабатывать» на оформлении кредита. Его
заработок - исключительно в «кредитных процентах».
Банки должны исключить взымание с клиентов различных дополнительных оплат,
например - за услуги кассы, за работу службы безопасности, за выезд оценщика
(при этом обязательно на машине заемщика) и т.п. При регистрации права
собственности на приобретаемый объект или получении справки – характеристики
БТИ следует взымать с Клиента исключительно стоимость услуг БТИ и не закладывать
стоимость каких-то «свои услуг», при этом не совсем качественных.
Следует «разобраться» и с нотариальными услугами. Бывает, что некоторые
частные нотариусы требуют, чтобы клиент заплатил, как бы, Государственную
пошлину (государству) и отдельно нотариальные услуги (нотариусу). Клиентам
и работникам банка следует знать, что частные нотариус не уполномочены
взымать государственную пошлину, а принимают оплату за свои услуги в размере
государственной пошлины.
Таким образом, нотариус «увеличивает» плату в размере «нотариальных услуг».
Увеличение стоимости оформления кредита, отрицательно сказывается на количестве
выданных кредитов.
Банки, с которыми я работаю, привлекают тех нотариусов, которые (с моей
подачи) не берут «лишних» денег, зато имеют гарантированный заработок
и расширяют свою Клиентуру.
Кроме того, разработана технология включения расходов по оформлению кредита
в «тело кредита». Я не сомневаюсь, что необходимо предоставить возможность
Клиенту выплачивать эти расходы в рассрочку.
Индивидуальный подход
Следует предоставить заемщику право самому выбирать схему выплаты кредита,
соблюдая основное условие – возможность досрочного погашения, без выплаты
процентов на сумму кредита, выплаченного досрочно.
Не редко «камнем преткновения» при определении платежеспособности Клиента
становиться справка об официальном доходе, наличие которой есть обязательное
условие. Но, зачастую, эти сведения не совпадают с действительным финансовым
положением Клиента.
В этих случаях должен проявиться профессионализм работника Банка, которые
заполняет анкету, собирает сведения о Клиенте и делает заключение по его
платежеспособности, но не по «виртуальным» балам (как во многих банках),
а по действительным показателям.
Наличие детей иногда становиться препятствием в предоставлении кредита.
Так не должно быть. Необходимо применять продуманный механизм кредитования
таких семей, которых (к счастью!) большинство.
Можно и нужно более смело применять институт поручительства. С учетом
поручительства можно выдавать кредит даже неработающему заемщику или не
резиденту. Поэтому более гибкой должна быть технология рассмотрения возможности
выдачи кредита.
Ликвидационная стоимость (будьте готовы!)
Главным в определении объекта обеспечения, чтобы быть таковым, стать должна
ликвидность объекта. Это основной показатель профессионально и с должной
ответственностью может определить исключительно Риелтор. Только он (грамотный
и с опытом) в состоянии продумать такие важные характеристики как ликвидность
и стоимость объекта.
Следует помнить, что ликвидность и стоимость следует определить не только
на день оценки, но и дать прогноз этим характеристикам на весь период
кредитования.
Оценщик банка, как правило, выезжает на объект и оценивает объект в сумму
ниже рыночной стоимости, т.е. цены, которую должен заплатить заемщик-
покупатель. Банк имеет на это право, т.к. определяется ликвидационная
стоимость, а она ниже рыночной примерно на 10 – 15 %.
Но заемщик зачастую не понимает этого и считает, что он «переплачивает»
за квартиру. Кроме того, реклама Банка обещала дать ему кредит не ниже
70 процентов от стоимости объекта. Но в рекламе не объясняется, от какой
стоимости – рыночной или ликвидационной. И такое уменьшение суммы ожидаемого
кредита может поставить заемщика в тяжелое положение, а Риелтора могут
обвинить в непрофессионализме.
Если предоставить заемщику возможность предварительно ознакомиться с кредитными
документами для внесения в них согласованных изменений, то такая технология
сделает приобретение квартиры, получение кредита и передачи квартиры в
залог более «прозрачными», а весь процесс более безболезненным для заемщика.
Заемщик – образ положительный
Занимаясь ипотекой, я пришел к выводу, что нужно создавать положительный
образ заемщика.
Кто такой Заемщик? Это – представитель социально- и экономически- активного
слоя населения, не лентяй, труженик.
Заемщик работает, зарабатывает достаточно, удачлив, оптимист, с надеждой
и уверенностью смотрит в будущее, как своей семьи, так и своего Государства.
Брать в долг стыдно. Это - правда. Стыдно когда мужчина одалживает сто
гривен на сапоги для ребенка или лекарство для жены, но одолжить 20 тысяч
долларов США для приобретения квартиры для своей семьи не только не стыдно,
но я бы сказал престижно и почетно.
Непредвиденные обстоятельства и участие Риелтора в их разрешении.
Оптимальный вариант развития событий не по ипотеке предполагает никаких
сложностей ни у покупателя жилья (заемщика), ни у банка. Все обязательства
выполняются в срок. Но если человек, взявший кредит вдруг не сможет его
выплачивать, то, очевидно, последуют какие-то действия банка. Банки могут
«войти в положение» и отсрочить платеж. А могут и твердо настоять на продаже
залогового имущества для погашения задолженности. Но имущество-то заложено
и продать его не так-то просто! Ведь реализация имущества через прилюдные
торги не выгодна ни одной из сторон.
Разрешить и предупредить подобную ситуацию, и призвана схема участия Риелтора
в ипотечном кредитовании.
Риелтор не будет выполнять функции страховщика. Риелтор должен выполнять
функции «Риелтора». По принятой в Центре «МЕГОКОН-В» технологии необходимо
найти Покупателя на заложенную квартиру, причем по максимальной цене и
«стоят насмерть» за максимальную цену.
Затем вмести с Банком обеспечить такой порядок реализации находящейся
под залогом (а значит под запретом на продажу) квартиры, чтобы полностью
исключить риск Покупателя, Продавца (Заемщика) и Банка.
Такая технология разработана у нас в Центре. По этой технологии Риелтор
не «третье лицо», а полноправный и равный (!) Партнер (с большой буквы)
среди всех Участников ипотечного процесса
Ипотеке нужен PR
Профессионально выполненные и опубликованные статьи будут способствовать
повышению экономической и юридической культуры населения, что в свою очередь
положительно скажется на развитии ипотеки.
И в завершении.
Хотелось бы отметить, что все вышеуказанное мною в этой статье, направлено
на улучшение технологии ипотечного кредитования, на более тесное сотрудничество
Банков и Риелторов, такое как у Центра «МЕГОКОН-В».
Развитие и совершенствование «национальной ипотеки» необходимо многим:
Заемщику – он покупает квартиру, Строителю, Банку, Риелтору, Страховщику
– они обслуживают ипотечный рынок, т.е. получают дополнительную прибыль.
Да здравствует НАЦИОНАЛЬНАЯ ИПОТЕКА! УРА!
Безусловно, есть и «общенациональные» факторы развития ипотеки, например:
- государство в лице Верховной Рады, Кабинета Министров, Национального
Банка Украины, должно больше уделять внимания ипотеке;
- расширить доступ граждан к кредитам за счет льгот и субсидий некоторым
слоям населения;
- совершенствовать Законодательную базу ипотеки, особенно по залогу земельных
участков.
Выбрать другую статью >>
|
|
